Een appartement kopen: hoe gaat dat, stap voor stap?

Kort antwoord: je bepaalt je budget met een hypotheekadviseur, bezichtigt, brengt een bod uit en tekent bij een akkoord de koopakte (koopovereenkomst). Daarna heb je drie dagen bedenktijd. Je stort een waarborgsom of regelt een bankgarantie, meestal 10% van de koopsom, en je regelt de hypotheek binnen de termijn van je ontbindende voorwaarden. Bij de notaris teken je de leveringsakte en krijg je de sleutel. Bij een appartement komt daar één stap bij die bij een huis ontbreekt: je koopt je in in een VvE, met haar onderhoudsplannen, spaarpot en eventuele schulden. Lees die stukken vóór je tekent.

De stappen op een rij

Budget bepalen en hypotheekadvies
Zoeken en bezichtigen
Bieden en onderhandelen
De koopakte tekenen, met drie dagen bedenktijd
Waarborgsom of bankgarantie
Ontbindende voorwaarden: financiering en keuring
De VvE-stukken lezen
Taxatie en hypotheekofferte
Eindinspectie en overdracht bij de notaris

1. Budget en hypotheekadvies

Laat vóór je gaat zoeken uitrekenen hoeveel je kunt lenen. Een hypotheekadviseur kijkt naar je inkomen, je schulden en je woonlasten. Bij een appartement hoort daar de maandelijkse VvE-bijdrage bij. Die kan je leenruimte verkleinen.

Wil je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? In 2026 kan dat tot een hypotheek van € 470.000, of € 498.200 als je ook energiebesparende maatregelen meefinanciert. Je betaalt eenmalig 0,4% van het leenbedrag.

Je eigen geld heb je in elk geval nodig voor de kosten koper (zie onderaan) en voor een eventuele waarborgsom.

2. Zoeken en bezichtigen

Bij de bezichtiging zie je het appartement, niet het gebouw achter de schermen. Vraag de makelaar daarom al bij de eerste bezichtiging om de VvE-documenten: de splitsingsakte, het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), de notulen van de laatste vergaderingen en de jaarstukken. Dan heb je ze binnen voordat je moet beslissen.

3. Bieden en onderhandelen

Je bod gaat meestal via de makelaar van de verkoper. Bied je samen met voorwaarden, zoals een financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring, zet die dan al in je bod.

Een mondeling akkoord is voor jou als particuliere koper nog niet bindend. De wet eist dat de koop van een woning door een particulier schriftelijk wordt gesloten (artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek). Pas met de getekende koopakte ligt de koop vast.

4. De koopakte en de bedenktijd

De koopakte (ook: koopovereenkomst of voorlopig koopcontract) wordt meestal opgesteld door de makelaar of de notaris. Daarin staan de prijs, de datum van overdracht, de ontbindende voorwaarden, de waarborgsom en wat er bij een appartement over de VvE is afgesproken.

Na het tekenen heb je drie dagen bedenktijd (artikel 7:2 BW). De bedenktijd gaat in op de dag nadat je de getekende koopakte hebt ontvangen. Minstens twee van die drie dagen mogen geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn; anders komt er een dag bij. Krijg je de getekende akte op donderdag, dan loopt de bedenktijd van vrijdag 00:00 tot en met maandag 23:59. Binnen die tijd kun je zonder reden en zonder kosten afzien van de koop.

Gebruik die dagen. De koopakte is het document dat je het zorgvuldigst moet lezen, want na de bedenktijd zit je eraan vast. Wil je dat iemand meeleest? Met de koopakte check lezen wij hem voor € 9,95 binnen 24 uur.

5. Waarborgsom of bankgarantie

Meestal spreek je een waarborgsom van 10% van de koopsom af. Die stort je op de derdengeldrekening van de notaris, of je laat je bank een bankgarantie voor dat bedrag afgeven. De datum staat in de koopakte. Bij de overdracht wordt de waarborgsom verrekend met de koopsom.

6. Ontbindende voorwaarden

Ontbindende voorwaarden laten je onder voorwaarden van de koop af nadat de bedenktijd voorbij is. De gebruikelijke:

financiering: je krijgt de hypotheek niet rond. Meestal moet je dat aantonen met een of twee afwijzingen van een geldverstrekker;
bouwkundige keuring: de keuring brengt gebreken aan het licht boven een bedrag dat je in de akte afspreekt;
soms NHG (de hypotheek moet met NHG lukken) of een vergunning, bijvoorbeeld als je wilt verbouwen.

Elke voorwaarde heeft een datum in de koopakte. Wil je er een beroep op doen, dan moet dat vóór die datum, schriftelijk en onderbouwd. Mis je de datum, dan vervalt de voorwaarde.

Ontbind je daarna toch, of kom je je verplichtingen niet na, dan staat in de koopakte meestal een boete van 10% van de koopsom. De waarborgsom of bankgarantie is precies daarvoor bedoeld.

7. De VvE-stukken lezen

Dit is de stap waarin een appartement verschilt van een huis. Met je appartementsrecht word je automatisch lid van de VvE. Je erft haar regels, haar onderhoudsplannen en haar financiële positie. Wat je wilt weten:

Splitsingsakte: wat is van jou, wat is gemeenschappelijk, welk breukdeel betaal je, en welke regels gelden voor verhuur en verbouwen? Zie Splitsingsakte lezen en Splitsingsakte opvragen.
MJOP en reservefonds: welk onderhoud komt eraan, en is er genoeg geld voor? Zie Hoe groot moet het reservefonds van een VvE zijn?
Notulen: welke besluiten liggen er, zoals een verhoging van de bijdrage, een extra heffing of een lening? Zie VvE-lening bij aankoop.
Jaarstukken en begroting: hoe hoog is de bijdrage, en is die normaal? Zie Hoeveel VvE-bijdrage is normaal?

Lees ook de VvE-artikelen in de koopakte. Daarin staat meestal dat je de verplichtingen van de verkoper tegenover de VvE overneemt, en hoe besluiten worden verdeeld die vóór de overdracht zijn genomen maar pas later betaald worden.

Bij de overdracht vraagt de notaris het bestuur van de VvE om een verklaring met wat de verkoper nog moet betalen. Voor achterstanden van de verkoper ben je als koper namelijk mee aansprakelijk, maar niet voor meer dan in die verklaring staat (artikel 5:122 BW).

8. Taxatie en hypotheekofferte

Voor de hypotheek laat je het appartement taxeren. De geldverstrekker baseert het maximale leenbedrag mede op die waarde. Met het taxatierapport en je papieren vraag je de hypotheekofferte aan. Teken die op tijd, zodat de financiering binnen de termijn van je voorbehoud rond is.

9. Eindinspectie en overdracht

Kort voor de overdracht doe je een eindinspectie: is het appartement leeg, in de afgesproken staat en zijn de zaken van de lijst achtergelaten?

Daarna teken je bij de notaris de leveringsakte (akte van levering), en meestal tegelijk de hypotheekakte. Het verschil met de koopakte: de koopakte is de afspraak om te kopen, de leveringsakte maakt je eigenaar. De notaris schrijft de akte in bij het Kadaster en betaalt de verkoper uit. Je krijgt de sleutel.

De kosten koper in 2026

Naast de koopprijs betaal je zelf de kosten koper (k.k.):

Kosten	Wat
Overdrachtsbelasting	2% als je er zelf gaat wonen; 8% als het niet je hoofdverblijf wordt
Startersvrijstelling	0% als je aan alle voorwaarden voldoet (zie hieronder)
Notaris	leveringsakte en hypotheekakte, plus inschrijving bij het Kadaster
Taxatie	het taxatierapport voor de geldverstrekker
Hypotheekadvies	advies- en bemiddelingskosten
NHG	0,4% van het leenbedrag, als je NHG neemt
Bouwkundige keuring	als je die laat doen

De startersvrijstelling geldt in 2026 als je bij de overdracht 18 of ouder en jonger dan 35 bent, er zelf gaat wonen, de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt en de waarde van het appartement niet hoger is dan € 555.000. Ligt de waarde daarboven, dan vervalt de vrijstelling helemaal en betaal je 2% over het hele bedrag. Let op: je aandeel in een VvE-lening telt volgens de Belastingdienst mee voor die waarde.

Veelgestelde vragen

Is een mondeling akkoord op een appartement bindend?

Voor een particuliere koper niet. De koop van een woning moet schriftelijk worden gesloten. Pas de getekende koopakte bindt je, en ook dan heb je nog drie dagen bedenktijd.

Hoe lang is de bedenktijd bij een appartement?

Drie dagen, vanaf de dag nadat je de getekende koopakte hebt ontvangen. Minstens twee daarvan zijn geen zaterdag, zondag of feestdag; anders komt er een dag bij.

Wat is het verschil tussen de koopakte en de leveringsakte?

De koopakte is de koopovereenkomst die je met de verkoper sluit. De leveringsakte teken je later bij de notaris; die maakt je eigenaar, en de notaris schrijft hem in bij het Kadaster.

Wanneer moet ik de VvE-stukken lezen?

Vóór je bod, en uiterlijk tijdens de bedenktijd. Na de bedenktijd kun je meestal alleen nog onder een ontbindende voorwaarde van de koop af, en die gaan zelden over de VvE.

Wil je weten wat er in de VvE-stukken van jouw appartement staat? Doe de VvE-check vóór je koopt: de gratis scan laat binnen een minuut zien waar de signalen zitten.