Kort antwoord: begin bij de vraag welk modelreglement de akte gebruikt en welke afwijkingen de akte daarop maakt: daar zitten de regels die voor jouw gebouw anders zijn. Kijk daarna wat privé is en wat gemeenschappelijk, wat je breukdeel is, welke gebruiksregels gelden (verhuur, bestemming, verbouwen), wie welk onderhoud betaalt en of er latere akten zijn. En laat de notaris de verklaring van het bestuur over achterstallige bijdragen opvragen: voor achterstanden van de verkoper ben je als koper mede aansprakelijk.
Hoe een splitsingsakte is opgebouwd
Volgens de wet (artikel 5:111 van het Burgerlijk Wetboek) bevat elke splitsingsakte vier onderdelen:
- de ligging van het gebouw en de grond;
- een omschrijving van de delen die voor apart gebruik bestemd zijn, en welk appartementsrecht welk deel omvat;
- de kadastrale aanduiding van elk appartementsrecht;
- het reglement, dat geacht wordt een modelreglement te bevatten, met de afwijkingen die de akte daarop maakt.
Daarbij hoort de splitsingstekening, met de plattegronden en de nummers van de appartementen. De statuten van de VvE zijn onderdeel van het reglement (artikel 5:112 lid 1). Daarin staat onder meer hoeveel stemmen elke eigenaar heeft.
Stap 1: welk modelreglement, en wat wijkt af?
De meeste akten nemen het reglement niet volledig op, maar verwijzen naar een modelreglement van de notarissen: van 1973, 1983, 1992, 2006 of 2017. Zoek in de akte naar een zin als "het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, vastgesteld in 2006". Daarna volgen de afwijkingen en aanvullingen.
Die afwijkingen zijn het belangrijkste deel van de akte: daar staat wat in jouw gebouw anders is dan standaard. Het modelreglement zelf staat niet in de akte. Vraag het de notaris of de beheerder als je de volledige regels wilt lezen. Hoe ouder het model, hoe groter de kans dat het niets zegt over zaken als zonnepanelen, laadpalen of kortdurende verhuur.
Stap 2: wat is van jou?
De omschrijving in de akte en de tekening bepalen wat bij jouw appartementsrecht hoort. Let vooral op:
- bergingen en parkeerplaatsen: horen ze bij je appartement, of zijn het aparte appartementsrechten die apart in de koopakte moeten staan?
- balkons, dakterrassen en tuinen: privé, of gemeenschappelijk met een exclusief gebruiksrecht?
- wat je in gebruik ziet: een zolder of tuin die de verkoper gebruikt maar niet bij het appartement is ingetekend, koop je juridisch niet mee.
Stap 3: je breukdeel en de kosten
Het breukdeel is je aandeel in de gemeenschap. De wet gaat uit van gelijke delen, tenzij de akte een andere verhouding bepaalt (artikel 5:113). Meestal hangt het breukdeel af van de grootte van het appartement, en bepaalt het je aandeel in de kosten.
Controleer:
- of je breukdeel past bij de grootte van je appartement, vergeleken met de andere appartementen;
- of het reglement aparte kostenverdelingen heeft, bijvoorbeeld voor de lift (waar de begane grond soms niet aan meebetaalt) of voor een bedrijfsruimte in het gebouw;
- hoeveel stemmen je hebt in de vergadering. Dat staat in de statuten en is niet altijd gelijk aan het breukdeel.
Stap 4: wat mag je met het appartement?
Regels over het gebruik van je eigen appartement horen in het reglement (artikel 5:112 lid 4). Kijk naar:
- bestemming: is het appartement bestemd tot woning, of mag je er ook een praktijk of kantoor in hebben?
- verhuur: is verhuur beperkt of verboden, of heb je toestemming van de vergadering nodig? Ook voor kortdurende verhuur aan toeristen?
- verbouwen: heb je toestemming nodig voor bijvoorbeeld een andere vloer, het verplaatsen van leidingen of het vervangen van kozijnen?
- huisdieren, geluid en zonnepanelen, als het reglement daar iets over zegt.
Let op het verschil met het huishoudelijk reglement. Dat stelt de vergadering zelf vast, maar alleen voor het gebruik van de gemeenschappelijke delen (artikel 5:128). Een verbod op verhuur van je eigen appartement hoort niet in het huishoudelijk reglement, maar in de splitsingsakte.
Stap 5: wie betaalt welk onderhoud?
Wat privé is, onderhoud je meestal zelf. Wat gemeenschappelijk is, betaalt de VvE uit de bijdragen en het reservefonds. Het reglement kan daar van afwijken, en juist bij kozijnen, balkons, voordeuren en leidingen verschilt dat per gebouw. Zijn de kozijnen privé, dan betaal je de vervanging zelf, ook als het MJOP de rest van de gevel meeneemt.
Stap 6: zijn er latere akten?
Is de splitsing later gewijzigd, of is een appartementsrecht verder onderverdeeld (ondersplitsing)? Dan gelden ook die akten, en de laatste versie gaat voor. Bij een ondersplitsing heb je vaak met twee VvE's te maken: een hoofd-VvE voor het hele gebouw en een onder-VvE. Vraag dan van beide de stukken op. Hoe je de akten opvraagt, lees je in Splitsingsakte opvragen.
Achterstallige bijdragen: ook jouw probleem
Als koper ben je samen met de verkoper hoofdelijk aansprakelijk voor bijdragen aan de VvE die in het lopende of het vorige boekjaar opeisbaar zijn of worden (artikel 5:122 lid 3). Het reglement kan daar andere afspraken over maken.
Daarom vraagt de notaris bij de overdracht een verklaring van het bestuur op met de openstaande bedragen. Je bent tegenover de VvE niet aansprakelijk voor meer dan het bedrag in die verklaring (artikel 5:122 lid 5). In de verklaring staan ook de omvang van het reservefonds en de schulden van de VvE, zoals een lening. Meer daarover in VvE-lening bij aankoop.
De checklist
| Wat zoek je | Waar staat het | Waarom |
|---|---|---|
| Modelreglement en jaartal | Begin van het reglement | Bepaalt de standaardregels |
| Afwijkingen en aanvullingen | Na de verwijzing naar het model | Hier zit wat in jouw gebouw anders is |
| Wat bij je appartement hoort | Omschrijving en tekening | Bepaalt wat je koopt |
| Breukdeel en kostenverdeling | Akte en reglement | Bepaalt wat je betaalt |
| Bestemming, verhuur, verbouwen | Reglement | Bepaalt wat je mag |
| Privé of gemeenschappelijk onderhoud | Reglement | Bepaalt wie de kozijnen betaalt |
| Latere akten en ondersplitsing | Kadaster, bij de verkoper | De laatste versie gaat voor |
Liever niet zelf door tientallen pagina's? Laat de splitsingsakte controleren: wij zetten de afwijkingen, gebruiksregels en kostenverdeling voor je op een rij.
Veelgestelde vragen
Moet ik de hele splitsingsakte lezen?
Niet woord voor woord. De omschrijving van je appartement, het breukdeel en de afwijkingen op het modelreglement zijn het belangrijkst. Daar staat wat in jouw gebouw anders is dan standaard.
Mag de VvE verhuur verbieden?
Alleen als het reglement in de splitsingsakte dat regelt. Een verhuurverbod in het huishoudelijk reglement geldt niet voor je eigen appartement. Komt er een nieuwe regel in het reglement nadat je hebt verhuurd, dan geldt die niet voor je huurder, tenzij die ermee instemt (artikel 5:120 lid 3).
Wat gaat voor: de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement?
De splitsingsakte. Het huishoudelijk reglement mag niet in strijd zijn met de akte en gaat alleen over het gebruik van de gemeenschappelijke delen.
Ben ik aansprakelijk voor achterstanden van de verkoper?
Ja, samen met de verkoper, voor bijdragen over het lopende en het vorige boekjaar. Niet voor meer dan het bedrag in de verklaring van het bestuur die de notaris bij de overdracht opvraagt.
Bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 111, 112, 113, 120, 122 en 128 (geraadpleegd 25 oktober 2026)
- Kadaster: Splitsingsakte opvragen (geraadpleegd 25 oktober 2026)