Kort antwoord: voor de hypotheek lever je je identiteitsbewijs, bewijs van je inkomen (een werkgeversverklaring en een loonstrook, of als ondernemer een inkomensverklaring of je jaarcijfers), de koopakte en een gevalideerd taxatierapport aan. De notaris vraagt je identiteitsbewijs, een ingevulde vragenlijst, een PEP-verklaring en een verklaring herkomst eigen middelen, met bewijs: waar komt het geld vandaan dat je zelf inbrengt? Beide moeten dat doen op grond van de Wwft, de wet tegen witwassen. Verzamel de stukken zodra je bod is geaccepteerd: de termijn van je financieringsvoorbehoud is vaak maar een paar weken.
Twee partijen, twee lijstjes
Bij een aankoop krijg je met twee partijen te maken die allebei papieren willen zien:
- de geldverstrekker (via je hypotheekadviseur): kun je de lening betalen, en is het appartement het bedrag waard?
- de notaris: wie ben je, en komt het geld waarmee je betaalt uit een legale bron?
De vragen lijken op elkaar, maar het zijn twee aparte onderzoeken. Dat de bank je geld al heeft gezien, betekent niet dat de notaris niets meer vraagt.
Wat de bank vraagt
Precies welke stukken je geldverstrekker wil, verschilt per bank. Voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) liggen de eisen vast, en de meeste banken vragen ongeveer hetzelfde:
| Stuk | Waarvoor | Let op |
|---|---|---|
| Paspoort of identiteitskaart | wie je bent | een rijbewijs is meestal niet genoeg |
| Werkgeversverklaring en loonstrook | je inkomen in loondienst | bij NHG maximaal 3 maanden oud bij het bindend aanbod, op het NHG-model |
| Of: UWV-verzekeringsbericht en loonstrook | je inkomen in loondienst, alternatief | niet als je korter dan 3 maanden in dienst bent |
| Inkomensverklaring ondernemer of jaarcijfers en aangiftes | je inkomen als zelfstandige | bij NHG een inkomensverklaring van een rekenexpert; je moet langer dan 12 maanden ondernemer zijn |
| Bankafschriften | je eigen geld en je vaste lasten | laat zien dat het geld er echt staat |
| Koopakte | wat je koopt en voor hoeveel | de getekende koopovereenkomst |
| Taxatierapport | wat het appartement waard is | gevalideerd door een erkend validatie-instituut, bij NHG maximaal 6 maanden oud |
De bank kijkt daarnaast in het BKR of je andere leningen of betalingsachterstanden hebt. Een lopende lening, ook een creditcard of een private lease-auto, verlaagt wat je kunt lenen.
Bij een appartement kan de bank ook naar de VvE vragen. Elke VvE moet in het handelsregister van de KVK staan, en banken controleren dat. Staat de VvE er niet in, of is het een slapende VvE, dan kan dat je aanvraag vertragen.
Wat de notaris vraagt
De notaris doet onder de Wwft een cliëntenonderzoek (artikel 3): wie ben je, wat is het doel van de transactie en waar komt het geld vandaan. Dat doet de notaris ook als het geld van een Nederlandse bankrekening komt: hij heeft een eigen onderzoeksplicht naast die van de bank. Je krijgt meestal deze stukken toegestuurd:
- een vragenlijst met je persoonsgegevens en je burgerlijke staat. Ben je getrouwd of geregistreerd partner met huwelijkse of partnerschapsvoorwaarden, dan vraagt de notaris om een kopie daarvan.
- een kopie van je identiteitsbewijs. Bij de ondertekening neem je het origineel mee.
- een PEP-verklaring: ben jij, of iemand in je directe omgeving, een politiek prominent persoon? Denk aan een parlementslid, minister, rechter van een hoogste rechtscollege of ambassadeur, nu of in de afgelopen twaalf maanden. Ook partners, kinderen, ouders en naaste zakenrelaties van zo iemand tellen mee. Voor de meeste kopers is het antwoord nee.
- een verklaring herkomst eigen middelen: hoeveel eigen geld je inbrengt, en waar het vandaan komt.
Herkomst eigen middelen
Dit is het formulier waar kopers het vaakst van opkijken. Je kruist aan waar je eigen geld vandaan komt, met een bedrag per bron, en je stuurt bewijs mee. Gangbare bronnen en het bewijs dat de notaris dan wil zien:
| Bron | Bewijs |
|---|---|
| Gespaard uit je salaris | aangifte inkomstenbelasting, bankafschriften |
| Verkoop van je vorige woning | de afrekening van de notaris bij die verkoop |
| Winst uit je eenmanszaak of een uitkering uit je bv | jaarstukken, aangifte, het besluit tot uitkering |
| Een lening, bijvoorbeeld van familie | de leningsovereenkomst |
| Verkochte beleggingen of crypto | afschriften van de broker of exchange, en de overboeking naar je eigen bankrekening |
| Een schenking | de schenkingsovereenkomst en de aangifte schenkbelasting |
| Een erfenis | de verklaring van erfrecht of de afrekening van de nalatenschap |
Hoe diep de notaris doorvraagt, hangt af van het risico. Een bedrag dat netjes uit een spaarrekening komt, is snel afgehandeld. Geld uit het buitenland, uit beleggingen of crypto, of een grote schenking van iemand die geen familie is, levert meer vragen op. Kan de notaris het onderzoek niet afronden, dan moet hij weigeren de akte te passeren (artikel 5 Wwft), en kan hij een melding doen bij de FIU-Nederland (artikel 16).
Contant geld kan bijna niet: notarissen nemen volgens hun beroepsregels geen contante bedragen aan boven € 2.500.
Schenking van je ouders?
Krijg je geld van je ouders voor de aankoop, leg het dan vast in een schenkingsovereenkomst en bewaar de bankafschriften. In 2026 mogen ouders hun kind € 6.908 belastingvrij schenken. Ben je tussen de 18 en 40, dan kan eenmalig een verhoogde vrijstelling van € 33.129. Een aparte, hogere vrijstelling voor de eigen woning bestaat sinds 1 januari 2024 niet meer. Boven de vrijstelling doe je aangifte schenkbelasting. De notaris vraagt naar die aangifte.
Leen je van je ouders in plaats van een schenking, dan wil de notaris de leningsovereenkomst zien, en de bank telt de rente en aflossing mee in je woonlasten.
Wanneer lever je wat aan?
- Na je bod, vóór je tekent: je hypotheekadviseur maakt een eerste berekening met je inkomen.
- Direct na het tekenen van de koopakte: de taxatie aanvragen en de stukken voor de bank verzamelen. De termijn van je financieringsvoorbehoud loopt vanaf dat moment, vaak een paar weken.
- Een paar weken voor de overdracht: de notaris stuurt de vragenlijst, de PEP-verklaring en de verklaring herkomst eigen middelen. Kort voor de overdracht volgen de conceptakten en de afrekening.
- Vóór de overdracht: je eigen geld staat op de derdengeldenrekening van de notaris.
- Bij de overdracht: je neemt je originele identiteitsbewijs mee.
Wacht niet met de stukken voor de notaris tot de laatste week. Moet je bewijs van een erfenis of een oude verkoop opvragen, dan kan dat weken duren.
Kopen om te verhuren
Koop je een appartement om te verhuren, dan heb je geen gewone woninghypotheek maar een beleggingshypotheek, vaak bij een gespecialiseerde geldverstrekker. Die vraagt dezelfde stukken over je eigen geld, maar kijkt ook naar de huurinkomsten en laat je soms een vragenlijst invullen om te toetsen of je weet wat verhuren inhoudt.
Veelgestelde vragen
Waarom vraagt de notaris waar mijn geld vandaan komt?
Omdat de Wwft dat verplicht. Bij de koop van een huis of appartement moet de notaris nagaan wie je bent en of het geld uit een legale bron komt. Dat geldt ook als het geld van een Nederlandse bankrekening komt.
Wat gebeurt er als ik de herkomst van mijn geld niet kan aantonen?
Dan mag de notaris de akte niet passeren, en kan hij een melding doen bij de FIU-Nederland. Zorg daarom op tijd voor bewijs, zoals bankafschriften, een schenkingsovereenkomst of een verklaring van erfrecht.
Wat is een PEP-verklaring?
Een verklaring dat je geen politiek prominent persoon bent, of familie of naaste zakenrelatie van zo iemand. Is het antwoord ja, dan moet de notaris extra onderzoek doen naar de bron van je vermogen en je geld.
Mag ik het eigen geld voor mijn appartement contant betalen?
Nee, in de praktijk niet. Notarissen nemen volgens hun beroepsregels geen contante bedragen aan boven € 2.500, en contante betalingen van € 10.000 of meer moeten ze melden bij de FIU-Nederland.
Wil je ook weten wat er in de VvE-stukken van je appartement staat? Doe de VvE-check vóór je koopt: de gratis scan laat binnen een minuut zien waar de signalen zitten.
Bronnen
- Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft), artikelen 1a, 3, 5, 8 en 16 (geraadpleegd 27 oktober 2026)
- KNB: Cliëntenonderzoek en meldplicht in het notariaat (versie maart 2022)
- NHG: Voorwaarden en normen en checklist dossier
- NHG: Een hypotheek voor ondernemers
- Belastingdienst: Tot welk bedrag is een schenking belastingvrij in 2026?