Kort antwoord: als je een appartement koopt, koop je geen losse woning maar een appartementsrecht: een aandeel in het hele gebouw, met het recht om jouw eigen deel alleen te gebruiken. Alle eigenaars samen zijn eigenaar van het dak, de gevel, de fundering, het trappenhuis en de lift. Om dat samen te beheren bestaat er bij elk gesplitst gebouw een Vereniging van Eigenaars (VvE). Je wordt automatisch lid en betaalt elke maand een bijdrage voor verzekering, onderhoud en het spaargeld voor groot onderhoud: het reservefonds.
Wat je eigenlijk koopt: een appartementsrecht
Een appartementengebouw is juridisch "gesplitst" in appartementsrechten. De wet omschrijft een appartementsrecht als een aandeel in het gebouw en de grond, dat het recht geeft om bepaalde delen alleen te gebruiken (artikel 5:106 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek). Jouw woning is dus van jou om te gebruiken, maar de muren eromheen deel je met de buren.
Hoe het gebouw is verdeeld, staat in de splitsingsakte, met een splitsingstekening. Daarin staat wat privé is en wat gemeenschappelijk, hoe groot je aandeel is (je breukdeel) en welke regels gelden. Hoe je die akte leest, staat in Splitsingsakte lezen: waar let je op als koper?
Waarom er altijd een VvE is
Het reglement in de splitsingsakte moet de oprichting van een vereniging van eigenaars regelen (artikel 5:112 lid 1). De VvE ontstaat dus tegelijk met de splitsing, en is een rechtspersoon (artikel 5:124). Je kunt er niet voor kiezen: wie een appartementsrecht koopt, is lid.
Elke VvE moet ingeschreven staan in het Handelsregister van de KVK, ook als er weinig gebeurt. Banken controleren die inschrijving bij een hypotheekaanvraag.
Wie beslist er?
- De vergadering van eigenaars (ALV): alle eigenaars samen. Hier worden de begroting, de bijdrage, onderhoud en leningen besloten. Hoeveel stemmen je hebt, staat in de splitsingsakte.
- Het bestuur: voert de besluiten uit. In een klein gebouw zijn dat vaak eigenaars zelf.
- De beheerder: veel VvE's huren een professionele beheerder in voor de administratie, de inning van bijdragen en het regelen van onderhoud. Dat is een keuze, geen verplichting.
Als eigenaar heb je dus inspraak, maar je bent ook gebonden aan wat de meerderheid besluit, ook als je tegen stemde.
Waar gaat je maandelijkse bijdrage naartoe?
De VvE betaalt de kosten van het gemeenschappelijke deel, en de eigenaars betalen dat via een bijdrage die ten minste jaarlijks verschuldigd is (artikel 5:112 lid 2). Meestal is dat een maandbedrag. Daarvan worden onder meer betaald:
- de opstalverzekering van het hele gebouw;
- dagelijks onderhoud en schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, en de lift;
- energie voor trappenhuis, gangen en parkeergarage;
- beheer en administratie;
- de jaarlijkse storting in het reservefonds voor groot onderhoud, zoals een nieuw dak, schilderwerk of kozijnen.
Sommige gebouwen rekenen ook stookkosten of water via de VvE af. Hoeveel eigenaars gemiddeld betalen en waarom het per gebouw zo verschilt, lees je in Hoeveel VvE-bijdrage is normaal?
Het reservefonds is verplicht
Een VvE moet een reservefonds hebben voor kosten die niet jaarlijks terugkomen (artikel 5:126 lid 1). Sinds 1 januari 2018, met de Wet verbetering functioneren VvE's, moet de VvE er ook elk jaar een minimumbedrag in stoppen: ten minste wat volgt uit een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) van hooguit vijf jaar oud dat minstens tien jaar vooruitkijkt, of anders ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw (artikel 5:126 lid 2).
Of dat genoeg is, is een andere vraag. Een gebouw dat te weinig spaart, vraagt later een extra bijdrage of sluit een lening af. Lees Hoe groot moet het reservefonds van een VvE zijn? en VvE-lening bij aankoop.
Een slapende VvE
Vooral in kleine gebouwen, bijvoorbeeld een bovenwoning en een benedenwoning, bestaat de VvE vaak alleen op papier: geen vergaderingen, geen bijdrage, geen reservefonds. Dat heet een slapende VvE. De wettelijke plichten gelden toch. Voor jou als koper betekent het dat niemand heeft gespaard voor het dak of de fundering, en dat je die kosten straks met de buren moet regelen. Ook kan een ontbrekende KVK-inschrijving je hypotheek vertragen.
Wat je als koper krijgt en moet controleren
Vraag via de makelaar de VvE-stukken op voordat je biedt:
- de splitsingsakte en eventuele wijzigingen;
- de notulen van de laatste twee à drie vergaderingen;
- de jaarrekening en de begroting;
- het MJOP;
- het huishoudelijk reglement, als er een is.
Let ook op achterstanden. Als koper ben je samen met de verkoper aansprakelijk voor bijdragen die in het lopende of het vorige boekjaar opeisbaar zijn (artikel 5:122 lid 3). Daarom vraagt de notaris bij de overdracht een verklaring van het bestuur op met de openstaande bedragen.
Voor wie niet uit Nederland komt
Een VvE lijkt op een HOA of condo association in de Verenigde Staten. Het verschil met Engelse leasehold is groot: daar is een freeholder eigenaar van het gebouw en betaal je hem service charges. In Nederland is er geen aparte eigenaar van het gebouw; de eigenaars samen zijn dat, via de VvE. Dat lijkt het meest op share of freehold.
Begrippen die je tegenkomt:
| Term | Betekenis |
|---|---|
| VvE | Vereniging van Eigenaars, alle eigenaars in het gebouw samen |
| ALV | Algemene ledenvergadering, de vergadering van eigenaars |
| MJOP | Meerjarenonderhoudsplan |
| Reservefonds | Spaarpot voor groot onderhoud |
| Splitsingsakte | Notariële akte die het gebouw verdeelt en de regels vastlegt |
| Servicekosten | Vaak gebruikt woord voor de maandelijkse VvE-bijdrage |
| Erfpacht | De grond is niet van de eigenaars maar van bijvoorbeeld de gemeente, en daar betaal je apart voor |
Veelgestelde vragen
Moet ik lid worden van de VvE?
Ja. Wie een appartementsrecht koopt, is automatisch lid. De VvE ontstaat bij de splitsing van het gebouw en je kunt niet uittreden zolang je eigenaar bent.
Wat valt onder de VvE-bijdrage?
De opstalverzekering, onderhoud en schoonmaak van gemeenschappelijke delen, energie voor gemeenschappelijke ruimtes, beheer en de reservering voor groot onderhoud. Soms ook stookkosten en water.
Wat is een slapende VvE?
Een VvE die wel bestaat, maar niet actief is: geen vergaderingen, geen bijdrage en geen reservefonds. De wettelijke plichten gelden toch, en als koper erf je het uitgestelde onderhoud.
Ben ik aansprakelijk voor achterstallige bijdragen van de verkoper?
Ja, samen met de verkoper, voor bijdragen uit het lopende en het vorige boekjaar. De notaris vraagt daarom een verklaring van het bestuur op, en je bent niet aansprakelijk voor meer dan wat daarin staat.
Bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 106, 112, 122, 124 en 126 (geraadpleegd 27 oktober 2026)
- KVK: Inschrijven vereniging van eigenaars (geraadpleegd 27 oktober 2026)
- SDU: VvE's moeten wettelijk jaarlijks 0,5% van herbouwwaarde reserveren