Kort antwoord: een VvE-lening staat op naam van de VvE, niet van de eigenaren. Aflossing en rente lopen via je maandelijkse VvE-bijdrage, en bij verkoop gaat die betalingsverplichting over op de nieuwe eigenaar. Koop je een appartement in een VvE met een lening, dan neem je dus een deel van die schuld over. Volgens de Belastingdienst telt dat deel bovendien mee voor de overdrachtsbelasting, en daardoor kun je zelfs je startersvrijstelling verliezen.
Hoe werkt een VvE-lening?
Een VvE kan geld lenen voor groot onderhoud of verduurzaming, bijvoorbeeld bij het Nationaal Warmtefonds. De VvE is de lener. Elke eigenaar betaalt zijn deel van de aflossing en de rente mee in de maandelijkse bijdrage aan de VvE. Je betaalt zolang je eigenaar bent; verkoop je, dan betaalt de koper verder.
Voor jou als koper betekent dat drie dingen.
1. Je maandlasten zijn hoger dan de woning doet vermoeden
De aflossing en rente zitten in de VvE-bijdrage. Een lage vraagprijs kan dus samengaan met een hoge maandelijkse bijdrage die nog jaren doorloopt. Kijk niet alleen naar de bijdrage van nu, maar ook naar de looptijd van de lening en naar plannen om nog meer te lenen.
2. Je hypotheekruimte kan kleiner zijn
Geldverstrekkers kijken naar je totale woonlasten. Een hogere VvE-bijdrage kan daardoor je leenruimte beperken. Laat je hypotheekadviseur rekenen met de bijdrage inclusief de aflossing van de VvE-lening.
3. Je aandeel telt mee voor de overdrachtsbelasting
Dit is het punt dat veel kopers verrast. Volgens het standpunt van de Belastingdienst, gedeeld via de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, neem je bij de koop ook de verplichting over om jouw deel van de lening af te lossen. Dat deel hoort daarom bij wat je voor de woning betaalt.
Een voorbeeld dat notariskantoor Van Grafhorst beschrijft:
| Bedrag | |
|---|---|
| Koopprijs | € 550.000 |
| Aandeel in de VvE-lening (€ 40.000 verdeeld over 4 appartementen) | € 10.000 |
| Grondslag voor de overdrachtsbelasting | € 560.000 |
| Overdrachtsbelasting (2%) | € 11.200 |
Omdat de grondslag boven de grens voor de startersvrijstelling uitkwam, kon deze koper die vrijstelling niet gebruiken. Hij had op nul euro overdrachtsbelasting gerekend.
Het lastige: informatie over VvE-leningen komt vaak pas kort voor de overdracht boven water, via de beheerder van de VvE. Dan kan je financiering al rond zijn.
Wat we zien in VvE-dossiers
In 25% van de VvE-dossiers die wij volledig hebben geanalyseerd, speelde een grote lening. Twee voorbeelden:
- een VvE die een onderhoudslening van € 2,4 miljoen afsloot, onder meer voor nieuwe liften: looptijd 20 jaar, vaste rente, ruim € 200.000 per jaar aan rente en aflossing;
- een VvE met een verduurzamingsplan: de gemiddelde maandelijkse bijdrage van € 120 zou volgens de VvE uitkomen tussen € 177 en € 521 (gemiddeld 2,45 keer zo hoog), plus een eenmalige eigen bijdrage tussen € 6.358 en € 20.374 (gemiddeld € 11.132). Voorgesteld werd een lening over 20 jaar.
In beide gevallen stond dit in de notulen en de agenda, niet in de verkoopadvertentie.
Checklist voor kopers
- Vraag vóór je bod of de VvE een lening heeft of wil afsluiten. Vraag het de verkoper en de beheerder van de VvE.
- Vraag naar het bedrag, de looptijd, de rente en jouw aandeel in de lening.
- Lees de notulen en de agenda op besluiten over leningen of verduurzaming.
- Laat je hypotheekadviseur rekenen met de VvE-bijdrage inclusief aflossing.
- Vraag de notaris of je aandeel meetelt voor de overdrachtsbelasting en wat dat doet met de startersvrijstelling.
Veelgestelde vragen
Moet ik een VvE-lening aflossen als ik het appartement koop?
Je lost niet in één keer af, maar je betaalt jouw deel mee via de maandelijkse VvE-bijdrage, zolang je eigenaar bent.
Telt een VvE-lening mee voor de overdrachtsbelasting?
Volgens het standpunt van de Belastingdienst, gedeeld via de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, wel: jouw aandeel in de lening hoort bij de tegenprestatie. Vraag de notaris hoe dit in jouw situatie uitpakt.
Hoe kom ik erachter of de VvE een lening heeft?
Vraag het de verkoper en de beheerder van de VvE, en lees de notulen, de begroting en de jaarrekening. Een lening staat daarin als schuld of als aflossing in de begroting.