Kort antwoord: de vraagprijs is een uitnodiging om te onderhandelen, geen aanbod dat je kunt aannemen. De verkoper hoeft dus ook niet in te gaan op een bod op of boven de vraagprijs, en hoeft niet het hoogste bod te kiezen. Tot de koopakte door jullie allebei is ondertekend, zit niemand vast: niet jij, en volgens de Hoge Raad ook een particuliere verkoper niet. Een "ja" aan de telefoon kan dus nog worden ingetrokken als er een hoger bod komt. Wat wel vastligt, zijn de spelregels van de makelaar. NVM-makelaars moeten sinds 1 februari 2026 een vast biedprotocol volgen, met een online biedsysteem en een biedlogboek dat je achteraf mag inzien.
De vraagprijs is geen aanbod
Een advertentie met een prijs is volgens de Hoge Raad "in beginsel" een uitnodiging om in onderhandeling te treden, "waarbij niet alleen prijs en eventuele verdere voorwaarden van de koop, maar ook de persoon van de gegadigde van belang kunnen zijn" (HR 10 april 1981). Bied je de vraagprijs, dan heb je het huis dus niet gekocht. De verkoper mag weigeren, een tegenbod doen of met iemand anders verder gaan.
Daarom kiest een verkoper ook niet altijd het hoogste bod. Een iets lager bod zonder financieringsvoorbehoud, of met een opleverdatum die beter uitkomt, kan voor hem aantrekkelijker zijn.
Een mondeling akkoord bindt niemand
De koop van een woning door een particulier moet schriftelijk worden aangegaan (artikel 7:2 BW). Zolang er geen ondertekende koopakte is, ben jij als koper niet gebonden.
Dat geldt ook andersom. De Hoge Raad oordeelde in 2011 dat ook een particuliere verkoper zich op het ontbreken van een schriftelijke koopakte mag beroepen. Hij kan niet worden gedwongen alsnog te tekenen, en een schadevergoeding is alleen onder "zeer bijzondere omstandigheden" mogelijk. Dat de verkoper intussen een hoger bod krijgt, telt daar volgens de Hoge Raad "in beginsel" niet als zo'n omstandigheid: de schriftelijke vorm is er juist om partijen die ruimte te geven (HR 9 december 2011).
Het NVM-protocol zegt het in gewone taal: een mail die het akkoord bevestigt of een toegestuurd concept van de koopakte geldt niet als ondertekende koopakte. Tot jullie allebei hebben getekend, kan de verkoper nog terugkomen op zijn "ja".
Andersom heb je zelf na het tekenen nog drie dagen bedenktijd. Hoe die loopt, lees je in Een appartement kopen: hoe gaat dat, stap voor stap?
De vier verkoopmethoden van de NVM
Sinds 1 februari 2026 zijn alle NVM-makelaars verplicht het Protocol Transparant Bieden Woonruimte te volgen bij de verkoop van een woning waarop particulieren kunnen bieden. Het geldt niet voor stille verkoop, verkoop tussen bekenden en notariële veilingen. De makelaar kiest met de verkoper één van vier methoden, en die staat in het biedformulier:
- Inschrijving met biedtermijn: je biedt vóór een sluitingsdatum. De verkoper en de makelaar zien de biedingen meteen, jij niet.
- Gesloten inschrijving met biedtermijn: ook de verkoper en de makelaar zien de biedingen pas na de sluitingsdatum.
- Open veiling met biedtermijn: iedereen ziet alle biedingen.
- Bieden zonder biedtermijn: de klassieke één-op-één onderhandeling. Je krijgt een afwijzing, een tegenvoorstel of een acceptatie.
Bij de eerste twee methoden mag de makelaar je niets vertellen over de biedingen van anderen, en mag hij bieders niet ongelijk informeren over een "gewenst bod". De verkoper bepaalt na de sluitingsdatum "of en aan wie" hij gunt, en alle bieders horen schriftelijk de uitkomst. Krijgt niemand de woning, dan hoor je ook waarom.
Een verkoper hoort zijn eigen biedtermijn te respecteren, maar mag de procedure vóór de sluitingsdatum annuleren en overstappen op een andere methode. Dan moet hij alle bieders schriftelijk laten weten dat dit gebeurt en waarom.
Onder bod: kun je nog bieden?
"Onder bod" betekent dat de verkoper met iemand in gesprek is of een bod heeft geaccepteerd, maar dat er nog geen getekende koopakte is. Je kunt dan nog bieden. Het protocol regelt wat er met zo'n laat bod gebeurt: de makelaar registreert het en meldt het aan de verkoper. De verkoper kan dan:
- een nieuwe ronde met alle bieders houden, met een nieuwe sluitingsdatum;
- een nieuwe ronde houden met alleen de eerdere winnaar en de nieuwe bieder;
- de gunning intrekken en met de nieuwe bieder verder gaan;
- het nieuwe bod afwijzen.
Bij één-op-één onderhandelen zijn volgens het protocol de laatste drie het meest passend. Bij elke keuze moeten de andere bieders het schriftelijk horen.
Voor jou als winnaar betekent dit: tot de koopakte getekend is, kan iemand anders je nog voorbijgaan. Vraag de makelaar dus hoe snel de koopakte klaar is, en teken zo snel als je kunt, na het lezen.
Wat zet je in je bod?
Volgens het protocol bevat een bod minstens:
- het bedrag;
- hoe lang je bod geldig is, of de datum waarop het vervalt;
- je voorbehouden: financiering, bouwkundige keuring, verkoop van je eigen woning of andere.
Zet daarnaast je gewenste opleverdatum erin: de verkoper geeft in het biedformulier zijn voorkeur aan, en een datum die daarop aansluit maakt je bod sterker. Je kunt een bod intrekken tot er overeenstemming is. Lees vóór je biedt welke voorbehouden je echt nodig hebt: ze komen straks als ontbindende voorwaarden in de koopakte, met harde deadlines.
Het biedlogboek
Sinds 1 januari 2023 werken makelaars van NVM en Vastgoed Nederland met een digitaal biedlogboek. Daarin staan automatisch en onveranderbaar alle biedingen, met minstens de vraagprijs, de verkoopprijs, de verkoopmethode en de datum van de toewijzing.
Zodra de koop onherroepelijk is, na de bedenktijd en de voorbehouden, krijgen alle bieders een bericht. Je kunt het logboek dan een maand inzien, met de namen van de andere bieders weggelaten. Heb je je bod voortijdig ingetrokken, dan krijg je geen inzage.
Krijg je het logboek niet, vraag het dan aan de verkopende makelaar. Helpt dat niet, dan kun je volgens de overheid naar de Geschillencommissie Makelaardij.
Bij een appartement: vraag de VvE-stukken vóór je biedt
Bij een appartement koop je je in in een VvE, met haar onderhoudsplan, spaarpot en eventuele leningen. Een extra heffing of een te laag reservefonds kan je bod alsnog te hoog maken. Vraag de makelaar daarom al vóór je biedt om de splitsingsakte, de notulen, het MJOP en de jaarstukken. Wat een VvE is en wat je erin terugvindt, lees je in Wat is een VvE?
Heb je de stukken? Doe de VvE-check vóór je koopt: de gratis scan laat binnen een minuut zien waar de risico's zitten. En is je bod geaccepteerd, dan kun je de koopakte laten checken voordat je bedenktijd afloopt.
Veelgestelde vragen
Moet de verkoper het hoogste bod accepteren?
Nee. De vraagprijs is een uitnodiging om te onderhandelen, en de verkoper bepaalt zelf of en aan wie hij verkoopt. Voorwaarden zoals financieringszekerheid en de opleverdatum tellen ook mee.
Ik bood de vraagprijs. Heb ik het huis dan gekocht?
Nee. Een bod op de vraagprijs is nog steeds een bod. Pas als de verkoper accepteert en jullie allebei de koopakte hebben getekend, ligt de koop vast.
Mag de verkoper na een mondeling akkoord nog met een ander verder?
Ja, zolang de koopakte niet door jullie allebei is ondertekend. Een particuliere verkoper mag zich volgens de Hoge Raad op het ontbreken van een schriftelijke koopakte beroepen, ook als hij een hoger bod heeft gekregen. Een schadevergoeding is alleen onder zeer bijzondere omstandigheden mogelijk.
Mag de makelaar vertellen wat anderen hebben geboden?
Niet bij een inschrijving: het protocol verbiedt informatie over de biedingen van anderen en ongelijke informatie over een gewenst bod. Alleen bij een open veiling zijn alle biedingen zichtbaar. Achteraf kun je het biedlogboek inzien.
Kan ik mijn bod intrekken?
Ja, tot er overeenstemming is. En ook daarna ben je als particulier pas gebonden als je de koopakte hebt getekend, met daarna nog drie dagen bedenktijd.
Bronnen
- NVM: Protocol Transparant Bieden Woonruimte (verplicht voor NVM-makelaars sinds 1 februari 2026; geraadpleegd 27 oktober 2026)
- NVM: Biedlogboek
- Volkshuisvesting Nederland: Biedlogboek
- Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 2 (schriftelijke koop en bedenktijd)
- Hoge Raad 10 april 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4177 (advertentie met prijs is een uitnodiging tot onderhandelen)
- Hoge Raad 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412 (ook de particuliere verkoper is pas gebonden na schriftelijke koop)