Kort antwoord: vraag zes stukken op: de splitsingsakte, het MJOP, de notulen van de laatste twee à drie jaar, de jaarrekening en begroting, het actuele saldo van het reservefonds en het polisblad van de opstalverzekering. Per stuk zoek je naar een paar concrete dingen: wat is van jou, welk onderhoud komt eraan, is daar geld voor, en zijn er besluiten genomen die jij straks betaalt. Een aankoopmakelaar doet dit voor je. Koop je zonder, dan ligt het bij jou.
Wanneer vraag je de stukken op?
Bij de eerste serieuze bezichtiging. Vraag ze aan de makelaar van de verkoper. Je wilt ze gelezen hebben vóór je bod, en uiterlijk in de drie dagen bedenktijd na het tekenen van de koopakte. Daarna kun je meestal niet meer zonder kosten van de koop af.
Krijg je een stuk niet? Vraag waarom. Een VvE die geen MJOP of notulen kan laten zien, is zelf al een signaal (zie onderaan).
De stukken, en waar je per stuk op let
| Stuk | Waar je op let | Rode vlag |
|---|---|---|
| Splitsingsakte (met tekening en wijzigingsakten) | Wat is privé en wat gemeenschappelijk; je breukdeel in de kosten; regels over verhuur, huisdieren, verbouwen | Je balkon, berging of dakterras staat niet als privé op de tekening; verhuur is verboden terwijl je dat wilt |
| MJOP (meerjarenonderhoudsplan) | Hoe oud, vastgesteld door de vergadering, welke grote posten komen eraan | Ouder dan vijf jaar, nooit vastgesteld, of grote posten "nog te bepalen" |
| Notulen (laatste 2 à 3 jaar, plus agenda volgende vergadering) | Besluiten over extra bijdragen, leningen, uitgesteld onderhoud, conflicten | "Onderhoud doorgeschoven", "lening onderzoeken", vergaderingen zonder quorum |
| Jaarrekening en begroting | Welk deel van de bijdrage naar het reservefonds gaat; klopt de begroting met de uitgaven | Structureel tekort, oplopende achterstanden van andere eigenaren |
| Saldo reservefonds (actueel) | Leg het naast de grote uitgaven in het MJOP | Saldo daalt jaar op jaar, of loopt in het MJOP onder nul |
| Polisblad opstalverzekering | De herbouwwaarde; reken de minimale reservering na | Herbouwwaarde jaren niet aangepast: dan is het gebouw mogelijk onderverzekerd |
Vraag daarnaast of er een huishoudelijk reglement is. Daarin staan de dagelijkse regels.
De drie vragen die er echt toe doen
Alle stukken samen moeten drie vragen beantwoorden:
- Is er genoeg geld voor het onderhoud dat eraan komt? Leg het saldo plus de jaarlijkse reservering naast de uitgaven in het MJOP, jaar voor jaar. Wordt het saldo ergens negatief, dan komt er een extra bijdrage of een lening. Lees Hoe groot moet het reservefonds zijn? en MJOP lezen.
- Zijn er besluiten die jij straks betaalt? Een besluit over een heffing of lening dat vóór de overdracht is genomen, kan na de overdracht bij jou terechtkomen. Dat staat in de notulen, niet in de advertentie. Lees VvE-lening bij aankoop.
- Kun je met het appartement doen wat je van plan bent? Verhuren, een huisdier, de keuken verplaatsen: dat bepaalt de splitsingsakte. Lees Splitsingsakte lezen.
Signalen dat de VvE zelf niet goed draait
Soms zit het probleem niet in één stuk, maar in wat er ontbreekt:
- Er is geen MJOP, of alleen een heel oud exemplaar.
- Er zijn geen recente notulen: de vergadering komt niet bijeen.
- Er is geen beheerder en niemand die de stukken snel kan leveren.
- De bijdrage is jarenlang niet verhoogd, terwijl de bouwkosten sterk stegen.
Een VvE die niet functioneert, regelt haar onderhoud vaak pas als het misgaat. Dat is duurder, en jij betaalt mee.
Hoeveel werk is dit?
Reken op een paar avonden. Een MJOP is vaak tientallen pagina's, de splitsingsakte ook, en de notulen van drie jaar lees je niet even tussendoor. Het meeste werk zit in het naast elkaar leggen: het MJOP tegen het saldo, de notulen tegen de begroting.
Liever niet zelf rekenen? Upload de VvE-stukken: binnen een minuut zie je gratis waar de signalen zitten, en het volledige rapport zet alles voor je naast elkaar.
Veelgestelde vragen
Is de verkoper verplicht mij de VvE-stukken te geven?
De verkoper moet je informeren over wat hij weet en wat voor jou belangrijk is. Jij hebt als koper ook een onderzoeksplicht. Vraag de stukken dus actief op; wat je had kunnen vinden maar niet vroeg, komt bij een geschil vaak voor jouw rekening.
Welk stuk is het belangrijkst?
Het MJOP samen met het saldo van het reservefonds. Daar zie je of er een extra bijdrage of lening aankomt, en dat zijn de grootste kosten die je bij de bezichtiging niet ziet.
Wat als de splitsingsakte ontbreekt?
Die kun je zelf opvragen bij het Kadaster. Lees Splitsingsakte opvragen, of laat hem via ons bestellen.
Bronnen
- VvE.nl: Reservefonds VvE, hoe groot moet het minimaal zijn in 2026?
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 126 (reservefonds en minimale reservering)
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 122 (aansprakelijkheid koper voor achterstanden)