Kort antwoord: een MJOP (meerjarenonderhoudsplan) zegt welk onderhoud de VvE de komende jaren moet doen, wanneer, en wat het kost. Als koper lees je het in vijf stappen: hoe oud is het, op welk prijspeil, wat zijn de grote posten, hoe is de staat van het gebouw, en is er in elk jaar genoeg geld in het reservefonds. Die laatste vraag is waar het om draait: een jaar waarin het saldo onder nul zakt, betekent bijna altijd een extra bijdrage of een lening.
Wat staat er in een MJOP?
Een MJOP wordt meestal opgesteld door een gespecialiseerd bureau of de beheerder, na een inspectie van het gebouw. De vaste onderdelen:
| Onderdeel | Wat het laat zien |
|---|---|
| Inspectie of conditiemeting | De staat van elk onderdeel: dak, gevel, kozijnen, lift, installaties |
| Planning | Per onderdeel: welk onderhoud, in welk jaar, hoe vaak |
| Kostenraming | Wat elke ingreep kost, op een bepaald prijspeil |
| Reserveringsadvies | Hoeveel de VvE per jaar moet sparen |
| Kasstroom of saldoverloop | Het verwachte saldo van het reservefonds, jaar voor jaar |
Stap 1: hoe oud is het, en is het vastgesteld?
Kijk op de voorpagina. De wet telt een MJOP alleen mee als het door de vergadering is vastgesteld, maximaal vijf jaar oud is en minstens tien jaar vooruitkijkt. Voldoet het daar niet aan, dan moet de VvE ten minste 0,5% van de herbouwwaarde per jaar reserveren. Check dat met de rekentool reservefonds.
Of het MJOP is vastgesteld, zie je in de notulen.
Stap 2: op welk prijspeil?
De bedragen in een MJOP gelden voor één jaar, het prijspeil. Is het MJOP van 2020, dan zijn de bedragen die van 2020. Bouwkosten stegen tussen 2017 en 2023 met meer dan 50%. Een ouder MJOP onderschat de kosten dus flink, ook als de planning nog klopt.
Kijk ook of er een indexering in zit: een percentage waarmee de kosten per jaar oplopen. Zonder indexering is een raming voor over tien jaar te laag.
Stap 3: zoek de grote posten
Blader naar de planning en zoek de grote bedragen in de komende vijf tot tien jaar. Meestal zijn dat:
- het dak vervangen;
- de gevel, het voegwerk of de balkons herstellen;
- kozijnen vervangen of schilderen;
- de lift vernieuwen;
- leidingen of de cv-installatie vervangen.
Valt zo'n post in de jaren dat jij er woont, dan betaal jij mee. Deel het bedrag door het aantal appartementen (of beter: reken met jouw breukdeel uit de splitsingsakte) voor een eerste beeld.
Stap 4: hoe is de staat van het gebouw?
Veel MJOP's gebruiken de conditiemeting volgens NEN 2767. Elk onderdeel krijgt een score van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht). Scores van 4 of hoger betekenen dat er onderhoud nodig is. Staat zo'n onderdeel pas over jaren in de planning, vraag dan waarom.
Let ook op posten met "p.m." of "nader te bepalen": daar is nog geen bedrag voor, maar het onderhoud komt wel.
Stap 5: is er in elk jaar genoeg geld?
Dit is de belangrijkste stap. Zoek de saldoverloop: het saldo van het reservefonds per jaar, na de uitgaven en de reservering.
- Blijft het saldo in elk jaar boven nul? Dan is het plan gedekt, op het prijspeil van het MJOP.
- Zakt het ergens onder nul? Dan komt er in dat jaar een extra bijdrage, een lening of uitstel van onderhoud.
- Staat er geen saldoverloop in? Maak hem zelf: begin met het actuele saldo uit de jaarrekening, tel per jaar de reservering op en trek de uitgaven uit de planning af.
Vergelijk ook de reservering in het MJOP met wat de VvE volgens de begroting echt spaart. Spaart de VvE minder dan het MJOP adviseert, dan klopt de saldoverloop niet meer.
Rode vlaggen
- Geen MJOP, of een MJOP ouder dan vijf jaar.
- Een MJOP dat nooit is vastgesteld door de vergadering.
- Een saldo dat in een van de komende jaren onder nul zakt.
- Een reservering in de begroting die lager is dan het MJOP adviseert.
- Veel posten "p.m." of "nader te bepalen".
- Onderdelen met een slechte conditiescore die toch ver weg gepland staan.
Veelgestelde vragen
Is een MJOP verplicht?
Niet strikt. Een VvE moet een reservefonds hebben en minimaal reserveren: het bedrag uit een geldig MJOP, of 0,5% van de herbouwwaarde. Het kabinet wil een MJOP verplichten dat dertig jaar vooruitkijkt. Lees De nieuwe VvE-wet.
Wie stelt het MJOP op?
Meestal een gespecialiseerd bureau of de beheerder, in opdracht van de VvE. De vergadering stelt het daarna vast.
Waar vind ik het saldo van het reservefonds?
In de jaarrekening, maar die is vaak al maanden oud. Vraag het actuele saldo op bij de beheerder of de makelaar.
Geen zin om de saldoverloop zelf te maken? Laat het MJOP en het reservefonds beoordelen: binnen een minuut zie je gratis waar de signalen zitten.