Kort antwoord: vraag naar het onderhoud dat eraan komt, het saldo van het reservefonds, leningen en extra bijdragen, en besluiten die al genomen zijn. Stel je vragen schriftelijk, bijvoorbeeld per mail, en vraag bij elk antwoord om het stuk waar het uit blijkt. De verkopend makelaar werkt voor de verkoper: hij geeft antwoord op wat je vraagt, maar hij gaat niet voor jou op zoek naar risico's.
Waarom zelf vragen?
De verkoper moet je vertellen wat hij weet en wat voor jou belangrijk is. Maar jij hebt als koper ook een onderzoeksplicht. Wat je had kunnen ontdekken door te vragen of de stukken te lezen, komt bij een geschil vaak voor jouw rekening. Met een aankoopmakelaar stelt hij deze vragen. Zonder, doe je het zelf.
Mail je vragen, dan heb je de antwoorden zwart op wit. Dat helpt als er later iets niet blijkt te kloppen.
De vragen
Onderhoud
- Hoe oud is het MJOP, en is het vastgesteld door de vergadering? Een MJOP hoort maximaal vijf jaar oud te zijn. Lees MJOP lezen.
- Welk groot onderhoud staat er de komende vijf jaar gepland? Dak, gevel, kozijnen, lift, leidingen.
- Is er onderhoud uitgesteld? En zo ja, waarom?
- Zijn er plannen voor verduurzaming? Isolatie, zonnepanelen of een nieuwe installatie kosten veel, en worden vaak met een lening betaald.
Geld
- Wat is het actuele saldo van het reservefonds? Niet het saldo uit de laatste jaarrekening. Lees Hoe groot moet het reservefonds zijn?
- Wanneer is de bijdrage voor het laatst verhoogd, en staat er een verhoging gepland? Lees Hoeveel VvE-bijdrage is normaal?
- Heeft de VvE een lening, of wordt er een overwogen? Lees VvE-lening bij aankoop.
- Is er een extra bijdrage besloten of in bespreking?
- Hebben andere eigenaren betalingsachterstanden? Veel achterstanden betekenen minder geld in de kas.
Bestuur en regels
- Wanneer was de laatste vergadering, en wanneer is de volgende? Vraag ook de agenda: daar staan de besluiten die nog komen.
- Is er een beheerder, en wie? Een professionele beheerder of een actief bestuur levert de stukken meestal snel.
- Lopen er geschillen of procedures? Met een aannemer, een eigenaar of de gemeente.
Wat een vaag antwoord kan betekenen
| Antwoord | Wat het kan betekenen | Wat je doet |
|---|---|---|
| "Dat weet ik niet, de VvE is van de eigenaren" | De makelaar heeft de stukken niet opgevraagd | Vraag hem de stukken op te vragen bij de beheerder of het bestuur |
| "Er is geen MJOP" | De VvE spaart mogelijk te weinig; de wettelijke norm is dan 0,5% van de herbouwwaarde | Vraag de jaarrekening en het polisblad, reken het na |
| "Dat wordt binnenkort besproken" | Er komt een besluit dat jij na de overdracht betaalt | Vraag de agenda en de notulen; neem het mee in je bod |
| "De bijdrage is al jaren hetzelfde" | Er wordt waarschijnlijk te weinig gespaard voor de stijgende kosten | Leg het saldo naast het MJOP |
| "Er zijn geen notulen" | De VvE vergadert niet of legt niets vast | Een signaal dat de VvE niet goed draait |
| Geen antwoord, of steeds uitstel | Er is iets dat de verkoper liever niet vertelt, of niemand weet het | Teken niet voordat je het weet |
Een vaag antwoord is niet altijd een slecht teken. Een kleine VvE heeft soms gewoon geen beheerder. Maar het betekent wel dat je het zelf moet uitzoeken, in de stukken.
Veelgestelde vragen
Moet de verkopend makelaar eerlijk antwoorden?
Ja. Hij werkt voor de verkoper, maar mag je niet bewust verkeerd informeren. Hij hoeft je alleen geen advies te geven over je bod of over de risico's.
Wat als de makelaar de stukken niet heeft?
Vraag hem ze op te vragen bij de beheerder of het bestuur van de VvE. De verkoper is lid van de VvE en kan ze altijd krijgen.
Wanneer stel ik deze vragen?
Zo vroeg mogelijk: na de eerste bezichtiging, en in elk geval vóór je bod. Na de drie dagen bedenktijd kun je meestal niet meer zonder kosten van de koop af.
Heb je de antwoorden en de stukken binnen? Doe de VvE-check vóór je koopt: de gratis scan laat binnen een minuut zien waar de signalen zitten, zodat je weet waar je verder moet vragen.