Kort antwoord: een splitsingsakte is de notariële akte waarmee een gebouw wordt opgedeeld in appartementsrechten. Vanaf dat moment kun je een appartement los kopen en verkopen, en bestaat er van rechtswege een Vereniging van Eigenaars (VvE). In de akte staat wat van jou is en wat gemeenschappelijk, welk aandeel in de kosten (breukdeel) je hebt, en welke regels in het gebouw gelden. Je koopt dus niet alleen een appartement, maar ook de afspraken in deze akte.
Wat betekent splitsen?
Een gebouw is juridisch eerst één geheel, met één eigenaar. Wil de eigenaar de woningen los verkopen, dan laat hij het gebouw splitsen bij de notaris. De notaris stelt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster, samen met een tekening. Daarna bestaat het gebouw uit appartementsrechten.
Een appartementsrecht is iets anders dan een gewoon eigendom. Je bent samen met de andere eigenaren eigenaar van het hele gebouw en de grond, en je hebt het uitsluitend gebruiksrecht van je eigen appartement (artikel 5:106 van het Burgerlijk Wetboek). Daarom beslissen eigenaren samen, in de VvE, over het dak, de gevel en de trappenhal.
De akte heet ook wel akte van splitsing. Het is iets anders dan de leveringsakte (koopakte), waarmee jij het appartement van de verkoper overneemt: de splitsingsakte is één akte voor het hele gebouw, de leveringsakte één akte per verkoop.
Wat staat er in een splitsingsakte?
De wet schrijft voor wat er in elke splitsingsakte moet staan (artikel 5:111 BW):
- Het gebouw en de grond: de ligging en de kadastrale percelen.
- De privédelen: welke delen voor apart gebruik bestemd zijn, en welk appartementsrecht welk deel omvat.
- De kadastrale aanduiding van elk appartementsrecht, zoals "Voorbeeldstad F 1234 A-3".
- Het reglement: de regels voor het gebouw, inclusief de statuten van de VvE. Meestal verwijst de akte naar een modelreglement van de notarissen (1973, 1983, 1992, 2006 of 2017) en staat in de akte alleen waar dit gebouw daarvan afwijkt.
Bij de akte hoort de splitsingstekening: plattegronden waarop elk appartementsrecht met een nummer is ingetekend. Daarop zie je bijvoorbeeld of de berging of de parkeerplaats bij jouw appartement hoort. Meer daarover in Splitsingstekening opvragen: zo kom je eraan en zo lees je hem.
Voorbeeld: zo ziet een splitsingsakte eruit
Een splitsingsakte is meestal tien tot enkele tientallen pagina's juridische tekst. Hieronder een verzonnen voorbeeld van de passages die voor een koper het belangrijkst zijn, in de vorm waarin je ze in een echte akte tegenkomt:
Splitsing. De comparant verklaart het gebouw, plaatselijk bekend als Voorbeeldstraat 12 te Voorbeeldstad, kadastraal bekend gemeente Voorbeeldstad sectie F nummer 1234, te splitsen in vier appartementsrechten.
Appartementsrecht A-3. Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping met balkon en de berging in het souterrain, op tekening aangegeven met nummer 3, kadastraal bekend Voorbeeldstad F 1234 A-3, met een aandeel van 27/100 in de gemeenschap.
Reglement. Op de splitsing is het Modelreglement 2006 van toepassing, met de volgende afwijkingen: het is verboden het appartement te gebruiken voor kortdurende verhuur aan toeristen. [...]
Uit zo'n passage haal je drie dingen: welk deel van jou is (inclusief de berging), je breukdeel van 27/100 (je betaalt 27% van de gezamenlijke kosten; hoeveel stemmen je hebt, staat in de statuten en hangt er vaak mee samen) en een afwijkende regel die je plannen kan raken. Hoe je een echte akte stap voor stap doorleest, staat in Splitsingsakte lezen: waar let je op als koper?.
Splitsingsakte en VvE
Met de splitsing ontstaat automatisch een VvE. De statuten van die VvE staan in het reglement, dus in de splitsingsakte. Daarin is onder meer geregeld hoe de vergadering besluit, hoeveel stemmen elke eigenaar heeft en hoe de kosten worden verdeeld.
Naast de splitsingsakte heeft een VvE vaak een huishoudelijk reglement. Dat stelt de vergadering zelf vast, voor dagelijkse zaken zoals fietsen in de gang of het gebruik van de tuin. Het mag niet in strijd zijn met de splitsingsakte: bij verschil gaat de akte voor.
Kan een splitsingsakte veranderen?
Ja, maar alleen bij de notaris, met een wijzigingsakte. Daarvoor is meestal een besluit van ten minste vier vijfde van de stemmen nodig en de toestemming van de hypotheekbanken. Elke wijziging is een eigen akte bij het Kadaster. Vraag als koper daarom altijd de laatste versie op: een oude akte kan regels bevatten die niet meer gelden, of juist missen wat later is toegevoegd. Wat een wijziging kost, lees je in Kosten splitsingsakte: opvragen, laten controleren en wijzigen.
Waarom heb je hem als koper nodig?
De splitsingsakte bepaalt wat je wel en niet mag met je appartement, en wat je betaalt. Zonder de akte weet je bijvoorbeeld niet:
- of verhuur of een praktijk aan huis is toegestaan;
- of het balkon, de kozijnen of de leidingen privé zijn (en dus voor jouw rekening) of van de VvE;
- of je breukdeel past bij de grootte van je appartement;
- of je mag verbouwen, een dakkapel mag plaatsen of zonnepanelen mag leggen.
Normaal krijg je de splitsingsakte bij de verkoopstukken. Zit hij er niet bij, dan heeft de verkoper hem vaak ook niet. Je kunt hem dan zelf opvragen bij het Kadaster: zie Splitsingsakte opvragen.
Geen splitsingsakte bij je stukken?
Bestel hem bij ons voor € 9,95: we vragen de splitsingsakte, de tekening en de laatste wijzigingsakte voor je op en sturen ze als pdf. Heb je de akte wel, maar wil je weten wat erin staat? Laat de splitsingsakte controleren op verhuur, verbouwen en je aandeel in de kosten.
Veelgestelde vragen
Is een splitsingsakte hetzelfde als een akte van splitsing?
Ja. Beide namen worden gebruikt voor dezelfde notariële akte waarmee een gebouw in appartementsrechten wordt gesplitst.
Wie heeft de splitsingsakte?
De akte staat in het openbaar register van het Kadaster. De notaris die de splitsing heeft gedaan heeft het origineel; de VvE en de verkoper hebben vaak een kopie. Iedereen kan een kopie opvragen bij het Kadaster, ook als je (nog) geen eigenaar bent.
Heeft elk appartement een splitsingsakte?
Elk appartementsrecht valt onder een splitsingsakte, maar het is één akte voor het hele gebouw, niet één per appartement. Is een appartement later nog eens opgedeeld (ondersplitsing), dan is daar een aparte akte voor.
Wat is het verschil tussen een splitsingsakte en een leveringsakte?
De splitsingsakte deelt het gebouw op en legt de regels vast. De leveringsakte (koopakte) is de akte waarmee een appartement van de verkoper naar de koper gaat. Bij een koop heb je ze allebei nodig: de leveringsakte voor de overdracht, de splitsingsakte om te weten wat je koopt.
Bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9: Appartementsrechten (artikel 5:106 en verder) (geraadpleegd 8 november 2026)
- Kadaster: Splitsingsakte opvragen (geraadpleegd 8 november 2026)